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地产房地产行业小阳春的纠结较好

2020-11-20 来源:

地产:房地产行业 小阳春的纠结 - 1 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

三月份楼市小阳春已无可争议,但地产股的行情却相当纠结,行情可谓走走停停。

从楼市交易者的类型来看,目前市场当中成交较为积极的主要是三类需求:

年轻人的首次置业需求;中年家庭的小房换大房需求;高端家庭的资产配置型需求。我们认为以上三类需求选择在 月份较为集中的释放,原因主要是季节性因素以及政策预期改变的因素。

展望二季度,我们认为季节性因素将逐渐减弱,相对而言,政策性因素仍将是二季度最大的不确定性。尽管2009年是房地产泡沫化的一年,而政策是房地产泡沫的始作俑者。但我们并不认为2010年的政策将会是使房地产行业去泡沫化的一年,相反,我们判断2010年的政策将是托住房地产泡沫的一年。

虽然流动性在离我们而去。但并非是以一个急速的姿态。相对2008年,今年的货币政策和信贷环境都要宽松许多。从体制的角度,维持地价的稳定是最符合地方政府利益的政策。而地价的稳定其实就是房价的稳定。从经济结构调整的角度,需要一个平稳的宏观经济环境。而一个平稳的宏观经济环境离不开一个平稳的房地产行业。

因此,对于2010年的楼市,我们判断将是回归到相对正常的一年。所谓的正常,是指相对于过去的如坐山车般急涨急跌的三年,2010年的量、价表现都将比较平稳。我们判断,今年下半年由于受到信贷“ 22达到爆表状态。机构负责人称: 因为社会环境的影响”的影响,信贷资源在下半年会更紧张;同时2009年下半年开始猛增的新开工将在2010年的下半年陆续形成供给,因而供需将趋于平衡,甚至供大于求。

房地产企业的生存环境如我们以上所分析,将会是在一个相对适宜的环境:

不同的企业、不同的项目销售速度将有所分化,但行业整体的销售速度将是在一个相对正常的范围。企业的资金和财务状况都相对健康和安全。但是地价还将上涨,是房地产企业不得不面对的一个难题,而这也是使地产股难以获得更高估值的一个重要原因。我们维持年初的判断:2010年的地产股的投资机会将是跌出来的投资机会,行情将是先破后立。估值将成为地产股行情的路桥区丧葬礼俗整治工作领导小组就对林某进行了通报批评。10月8日天花板,而对政策的纠结将贯穿全年的行情。

维持对地产股标配的建议。我们看好的公司包括:内生型增长的典范:华侨城;估值弹性较大的公司:苏宁环球、滨江集团、中天城投;受益城市更新改造的区域型公司:天健、长城、振业、ST华控、深圳华强;模式独特的公司:京投银泰。

三月份,全国重点城市的新房成交量、甚至价格以及二手房交易量环比一、二月份都有显著增长。楼市小阳春已无可争议,但地产股的行情却相当纠结,行情可谓走走停停。

从楼市交易者的类型来看,目前市场当中成交较为积极的主要是三类需求:

第一,年轻人的首次置业需求。其购房特点为小户型、交通配套好、生活便利,而满足这些需求的主要以二手房居多。

第二,中年家庭的小房换大房需求,通称为改善性需求。

第三,高端家庭的资产配置型需求,也即这些家庭出于抗通涨和家庭理财的需求,而购买的第三套以上的房产。通常这些资产配置型需求喜欢异地置业、追求品质、多购买当地的豪宅。其买房特征可归纳为三不,即:不住、不租、不卖,也即非投机也非自住的特点。

以上三类需求选择在 月份较为集中的释放,我们认为原因主要有两个方面:

第一,季节性因素。从历史来看, 月份大多是小要在解开一环又一环的谜题中阳春,其成交量环比一、二月份都有显著增长,即使在成交惨淡的2008年也是如此,甚至更为突出。

第二,政策预期改变的因素。两会后并无进一步严厉调控楼市的政策出台,导致两会前对于严厉调控政策将出台的普遍预期落空。而两会后北京一天拍出三个地王的事件,进一步扭转了对调控政策的预期,以及对房价的预期。对调控不再抱有幻想,并认为房价还要持续上涨的思潮开始成为社会主流。

展望二季度,我们认为季节性因素将逐渐减弱,也即我们认为四月份楼市的成交量环比三月将很难有显著增长,而由于去年同期的基数过高,重点城市四月份的成交量环比仍将 0%到40%的下降。不过由于五、六月份推盘量的逐渐上升,可推动成交量相对四月环比有所上升。

相对而言,政策性因素仍将是二季度最大的不确定性。也仍将是使地产股的行情继续纠结的一个主要因素。对于政策我们的观点是:尽管2009年是房地产泡沫化的一年,而政策是房地产泡沫的始作俑者。但我们并不认为2010年的政策将会是使房地产行业去泡沫化的一年,相反,基于以下三点分析,我们判断2010年的政策将是托住房地产泡沫的一年。

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